Valuarvurdering: sådan får andelsboligforeningen styr på ejendommens værdi

En valuarvurdering spiller en central rolle for mange andelsboligforeninger, især i større byer som København og Frederiksberg. Vurderingen påvirker både prisen på andele, mulighederne for at låne til renoveringer og foreningens samlede økonomi. Når markedet ændrer sig, og reglerne bliver justeret, står mange bestyrelser tilbage med spørgsmål: Hvad er en valuarvurdering egentlig, hvem laver den, og hvordan vælger man en pålidelig valuar?

Nedenfor gennemgås de vigtigste punkter, som en andelsboligforening bør kende, når den arbejder med værdiansættelse af ejendommen.

Hvad er en valuarvurdering og hvorfor er den vigtig?

En valuarvurdering er en professionel vurdering af, hvad en ejendom ville kunne sælges for på det frie marked, typisk som udlejningsejendom. Den bruges ofte af andelsboligforeninger som grundlag for at fastsætte andelskronen i stedet for fx den offentlige vurdering eller anskaffelsessummen.

En valuarvurdering er en uafhængig, markedsbaseret vurdering af ejendommens handelsværdi, som andelsboligforeningen kan bruge til at beregne andelsværdier, finansieringsmuligheder og beslutninger om renoveringer.

Når en forening vælger valuarvurdering som metode, får den typisk:

– En mere markedskonform værdi end den offentlige vurdering
– Et mere aktuelt billede af ejendommen, da vurderingen som udgangspunkt skal fornyes jævnligt
– Et bedre grundlag for at drøfte lån og ombygninger med banken

Vurderingen bliver derfor ikke kun et tal i regnskabet. Den påvirker andelshavernes økonomi direkte, fordi den ligger til grund for, hvor meget de kan sælge deres andele for, og hvilken belåning foreningen kan opnå.

Hvem laver en valuarvurdering, og hvad skal du kigge efter?

En valuarvurdering udføres af en valuar typisk en ejendomsmægler eller rådgiver med særlig uddannelse og erfaring i at vurdere ejendommes markedsværdi. Mange foreninger vælger en valuar, der er:

– Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening
– Uddannet diplomvaluar
– Eventuelt desuden certificeret med internationale titler som MRICS

Grunden er enkel: jo højere faglighed og jo mere opdateret viden, desto større sandsynlighed for, at vurderingen afspejler det faktiske marked.

Når en bestyrelse skal vælge valuar, er der især tre ting, der ofte anbefales at tjekke:

1. Økonomisk effekt for foreningen
Før I skifter til valuarvurdering eller skifter valuar er det en god idé at få regnet på konsekvenserne. Hvad betyder det for andelskronen? For boligafgiften? For gælden? En høj vurdering kan umiddelbart se attraktiv ud, fordi den øger andelsværdierne, men den skal også hænge sammen med markedet og foreningens langsigtede strategi.

2. Valuarens faglige profil og ry i branchen
Mange foreninger går efter de mest anerkendte navne. Det kan være valuare, der har mange andelsboligforeninger i porteføljen og et ry for at være realistiske og gennemsigtige. Bestyrelsen kan med fordel undersøge, om valuaren er medlem af relevante faglige foreninger, og om vedkommende har erfaring med netop den type ejendom, som foreningen ejer.

3. Rådgivning fra administration eller bank
Har foreningen et administrationsselskab, kan det ofte pege på valuare, der er kendt for solidt arbejde. Det samme gælder foreningens bankforbindelse. De ser mange sager og ved, hvilke vurderinger der holder, når de skal danne grundlag for lån og omlægninger.

En del foreninger vælger bevidst at få to uafhængige valuarvurderinger af ejendommen. Det kan være en god metode til at tjekke, om vurderingerne ligger nogenlunde på samme niveau. Store afvigelser kan være et signal om, at der bør stilles flere spørgsmål til grundlaget for vurderingen.

Fastfrysning, lovgivning og faldgruber for foreninger

Lovgivningen på området har ændret sig de seneste år, særligt med muligheden for at fastholde en valuarvurdering indhentet før 1. juli 2020. Mange foreninger har overvejet, om fastfrysning er vejen til stabile andelsværdier, mens andre er bekymrede for at komme for langt væk fra den aktuelle markedspris.

Grundtanken bag fastfrysning er, at en forening kan vælge at bruge en ældre, gyldig vurdering i en ubegrænset periode, så længe den ikke efterfølgende tager en nyere valuarvurdering i brug til beregning af andelsværdierne. Når først en forening anvender en vurdering indhentet efter 1. juli 2020, bortfalder muligheden for at fastholde den gamle på ubestemt tid.

Her opstår flere strategiske overvejelser for bestyrelsen:

– Skal man holde fast i en ældre vurdering for at bevare høje andelsværdier, selvom markedet måske har ændret sig?
– Eller er det vigtigere, at tallet i regnskabet afspejler en opdateret markedspris også selvom det kan give udsving i andelskronen?

Faglige organisationer og myndigheder har peget på, at anvendelse af en ny vurdering efter 1. juli 2020 i praksis betyder, at fastfrysningen ophører. Foreninger, der gerne vil bevare muligheden for fastfrysning, skal derfor være meget bevidste om, hvornår de vælger at få lavet og anvende en ny vurdering.

Samtidig er der andre faldgruber:

– Nogle valuare er blevet kritiseret for konsekvent at lægge sig for højt, hvilket på kort sigt kan glæde enkelte andelshavere, men på længere sigt kan skabe problemer over for banker og myndigheder.
– For høje vurderinger kan også presse købere og skabe risiko for prisfald, hvis markedet vender.
– For lave vurderinger kan derimod bremse foreningens muligheder for at optage lån til nødvendige forbedringer som tag, facader eller installationer.

Derfor lægger mange erfarne rådgivere vægt på, at en valuarvurdering bør være realistisk og markedskonform, ikke maksimeret for enhver pris.

Til sidst er det værd at nævne, at en god vurdering ikke slutter med et tal på sidste side. De mest værdifulde rapporter giver også:

– En gennemsigtig gennemgang af forudsætninger og beregningsmetoder
– En vurdering af ejendommens styrker og svagheder
– Input til, hvilke tiltag der kan øge værdien på sigt

Den type vurdering kan bruges aktivt i bestyrelsens langsigtede planlægning, ikke kun som bilag til regnskabet.

Foreninger, der ønsker en fagligt solid og markedsorienteret valuarvurderinger på Frederiksberg af deres ejendom, kan med fordel søge hjælp hos erfarne rådgivere som www.proad.dk. Her arbejder man netop med værdiansættelse af andels- og boligudlejningsejendomme og har stor praksiserfaring med både vurderinger, sparring med bestyrelser og dialog med banker.